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市区多盘“实惠”开售, 仅是为了冲业绩?

时间:2017-06-16 01:34  来源:新快报



近期,广州市内部分商业银行首套房贷利率上调10%,而如果想快点拿到贷款,首套房贷利率可能要上浮20%。“3·17”新政后,首付及房贷利率已经大大提升,此番再次提升房贷利率,无疑进一步加大了购房成本。市场承压增加,加之不少房企为了冲业绩,有些开发商在楼价上作出了一定让步。

■新快报记者 丁灿

中心各区楼价集体回落

据房天下数据监控中心统计显示,广州上周(2017.6.5-2017.6.11)中心区成交461套,环比上涨43.61%。中心区各区成交量除了荔湾、天河下跌外,其它区域均上涨。黄埔上周成交量最大达412套,环比上涨69.55%,创5月新高;越秀上周成交3套,环比上涨200%,环比涨幅最大。

对中心区成交拉动最大的楼盘为富力悦禧花园与万科尚城,富力悦禧花园上周成交暴涨斩获222套,是唯一破百套的项目,网签均价17206元/平方米,该盘位于老黄埔区,目前暂无房源在售,预计6月有新货推出,户型为76-98平方米两至三房;万科尚城上周成交40套,网签均价21356元/平方米,预计6月将推全新复式洋房单位,主推户型面积段为68-98平方米复式三房至四房。

房价方面,广州上周中心区网签均价19556元/平方米,环比下跌18.2%。中心区各区楼价集体跌落,越秀、海珠、白云网签价均跌至“2”字头。其中天河区环比跌幅最惊人,上周网签价仅19659元/平方米,环比跌幅达51.52%。天河之所以跌幅这么大,主要受回迁房回迁影响,上周仅有天健上城与阳华国花苑两盘有网签记录,阳华国花苑上周成交5套,网签价8109元/平方米,该盘为天河广氮板块,目前已售罄。

天河楼盘或推特价单位或有“实惠”价

6月6日晚,位于华美牛奶厂板块的招商雍华府暴雨夜开盘,据悉当晚所推出单位基本被“抢光”,原来吹风价是4.6万元/平方米左右,而实际开盘价折后为4万—4.3万元/平方米,而此前开售的单位均价也为4.2万元/平方米左右,也就是说在调控之下,该盘并没有涨价。无独有偶,同样是位于天河的金茂广场,目前开放4栋单位的意向登记,据销售人员介绍,新推的4栋单位是一期中位置较优越的,望小区花园,售价在5.4万-5.8万元/平方米,前期推出的2栋和3栋单位尚有少部分单位,最低的5.2万元/平方米,这相较于楼盘刚开放销售中心时的吹风价6万元/平方米起,要“实惠”不少。可见,调控已经初步遏制了市场的过热情绪。

另有一些代理公司向记者表示,6月,一些开发商为了冲业绩拿出了几十套单位做特价。如,位于天河元岗路的远洋天骄推出50套特价单位,面积为38-80平方米一至两房,均价4.3万-4.6万元/平方米。在一些电商公司的网站上,记者查询到部分单位的售价甚至去到4.1万元/平方米。

业界观点

库存去化速度变慢,楼市拐点已现

据克而瑞数据显示,在新政末班车的作用下,今年3月的可售存量为602万平方米,去化周期为5个月,均为近一年的最低点。到四五月份,由于市场成交量骤降,广州楼市的库存量有所提升,而去化周期也延长了。

主城区各区中荔湾库存量较多,去化周期最长;外围各区受开发商推货节奏放缓影响库存量持续下滑,尤其是黄埔、增城两区,供不应求现象凸显,消化周期仅剩3个月左右。全市各区之中,去化周期最长的是荔湾区,高达17.2个月!克而瑞广州机构首席分析师肖文晓认为, 从目前的情况来看,在楼市新政的作用下,广州楼市的库存压力得到了一定的缓解。今年3月很可能是个新拐点,4、5月份去化周期的延长,意味着之前高度紧张的市场供求关系正在缓和,部分区域严重求大于供的状况有望慢慢得到改观。不过,总体来看目前广州楼市的去化周期仍然处于较低水平,短期内较难看到楼价下跌的可能性。特别是在限售的情况下,很多楼盘由于价格的关系无法及时获批预售证,供应不足客观上也减轻了开发商卖楼的压力。特别需要指出的是,从单月情况来看,近一年只有4月份的市场供大于求,包括5月份在内都是供小于求的,市场缺货的现象较为严重。

房贷利率上行将进一步冷却商品房销售市场

在房贷利率上升、贷款收紧下,专业人士认为,房贷利率上行对房地产市场影响较大:一是增加购房者买房的成本及难度,迫使整个房地产市场逐渐降温;二是影响房地产成交量。不过,房企可能会通过各种形式的策略性降价,弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

中信证券测算,对比5~10年中长期贷款基准利率,房贷利率上浮10%后的贷款余额(金融机构中长期贷款季度余额)利息占城镇居民可支配收入的比重平均增加5个百分点。商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担,并在一定程度上抑制居民的房贷需求,进一步冷却商品房销售市场。

事实上,房贷利率一直以来与楼市调控政策息息相关,经历了“史上最严调控”后,房贷利率开始上涨并不足为奇,而每次房贷利率上涨的时候,都是楼市成交开始低迷的时候,而房价都会有所回落。

编 辑:束孟卿
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