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广州一手楼成交跌四成

时间:2018-03-30 08:08  来源:新快报

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“3·30新政”一周年·住宅

与每一个购房者都息息相关的“3·30新政”今天正好满一周年。去年3月17日,广州发布严厉的楼市调控新政,包括非广州户籍购房资格从3年社保上升到5年,以及个人购房按揭贷款恢复“认房”、“认贷”等。3月30日又将政策继续升级,规定新购买的住房房产证满两年后方可转让,并堵住了离婚、通过赠与、继承等获得购房名额的漏洞等。官方数据显示,从2017年3月30日至2018年3月28日,广州一手房网签成交76696套,成交面积约83.64万平方米,均价为16582元/平方米。而2016年3月30日至2017年3月29日全市一手房成交134113套,成交面积约146.17万平方米,均价16760元/平方米。从数据对比可以看出,新政一周年,广州一手房成交大减57417套和62.53万平方米,跌幅均超过四成。

■新快报记者 谢蔓

专家

地产黄金期还没过去

但会受租购同权地价成本高影响

对于今年以及未来楼市的走势,著名房地产专家黎文江表示,广州的调控不会放松,今年要关注贷款利率的上升,同时,地价高企将使房企利润降低。房地产目前还处于黄金期,但租购同权以及以长租形式出现的农村集体用地住宅会对楼市造成冲击。

“有报道说目前已经有银行对房贷利率提高40%,但这只是一家银行的事情,四大行暂时都没有变。不过利率上调这是一个趋势,国际上也是这样。”黎文江表示,“现在房企也提出新的口号,不搞高速的增长而要搞高质量的增长。因此以后靠房地产来拉动经济这种方式会逐步减弱,但也并不意味着房地产就不重要了,地产的黄金时代起码还有五年到十年。未来或许有其他高新产业能代替房地产来拉动经济。”

黎文江认为,随着大湾区交通枢纽的不断形成,地铁、高速公路等的不断建设,也意味着人们生活、置业圈的不断扩大。1小时、1.5小时、2小时生活圈不断扩大,人们的置业和发展的土地开发范围、机会都越来越大。另外,土地方面,现在人们很多时候都会提到“面粉贵过面包”的问题,但可以预见的是,未来土地的价格将更高,所占房价的比例更高,留给开发商的利润也将更低。因为以前我们的面粉是小麦居多,但未来越来越多的面粉将来源于“三旧”改造——即是由原来已经过期的面包重新回炉再加工成面粉而成,注定要贵过原始的面粉。

黎文江表示,人口红利带给广州地产的红利还将继续,据规划,到2035年广州的人口将达到2000万,而目前是1400万,也就是说未来还将增加600万人口,平均每年增加35万左右。按照三口之家计算就是每年将新增10万到13万套住房的需求。这仅仅跟这两年广州一手房的新增供应量基本相符。

同时也不能忽视租购同权对市场的影响,未来可能租房的人也会越来越多。再加上集体土地的出租,也会对个人购房造成影响。以20年整体出租形式出现的集体物业,比起购房成本更加低廉。

对于近期热议的房产税,他则认为我们首先考虑的可能不是会不会降房价的问题,而是如何更合理地配置资产的问题。目前对于房产税可以明确的两点就是,首先房产税是地方税,其次房产税将按照评估值征收。也就是说100万元的房子在广州可能不会被征税,但放在江门就可能会被征税。还有就是我们是否要考虑配置一些商业的物业呢?因为同时是要征税,商业物业的租金回报率要比住宅更高。

成交

3月一手房成交仅5000余套

数据显示,3月1日至3月28日,广州一手房成交5076套,均价依然维持在1.6万多元/平方米。至此广州的楼市成交已连续12个月低于万套,就是说,自从3·30新政后,就再没有出现月成交突破一万套的情况。

根据广州中原发展研究部的分析,由于今年春节长假较晚,3月初不少买家仍处于假期回流阶段,开发商加推节奏在3月上旬亦相对放缓,导致3月前两周成交维持在800-1000套/周的水平,从而影响“小阳春”整体市场表现。从3月中旬开始,包括南沙、增城及黄埔在内的多个区域大体量楼盘加推,从而引导成交提升至1000-1200套/周的水平。也就是说在调控没有任何松动的情况,广州今年的楼市不会像去年一样早早就进入旺季。

分析认为,目前广州全市一手房的整体消化周期约为10.2个月,其中黄埔、南沙、增城三大成交热区消化周期均低于全市平均水平,其中黄埔为6.8个月、增城为5.2个月。

不过3月份二手房成交的数据也显示,二手房市场先于一手房有起色。来自广州中原发展研究部的数据显示, 3月(1-25日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5744宗,较2月春节月(3132宗)环比大幅回升83.4%。价格方面,3月二手住宅网签均价为25272元/平方米,环比微涨2.1%。业内人士表示,自进入阳春三月以来,二手住宅成交逐步回升,买卖双方对后市的观望情绪有所放缓,放盘量以及看房客较之前相比增多。此外,由于一手住宅供应不足,二手住宅盘源相对充足,因此不少原计划购买一手住宅的客户转移至购买二手住宅。

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“3·30新政”

去年3月30日晚广州出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“通知”),主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理,继“3·17新政”后对楼市再下一剂猛药。“3·30新政”主要的内容有要求,居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

同时,严格房贷条件,封堵投机行为。新政后,离婚买房不再是获取购房名额的捷径,高比例首付或成为部分购房者的拦路虎。新政规定,离异1年内购房,即使名下无房无贷款记录(或已还清),购买普通住宅仍然需要5成首付,同时利率需上浮10%。至少离异1年后购买普通住宅,并在名下无房无贷款记录的情况下,才能够将首付降低至3成;若无房但有贷款记录,首付仍需4成,执行基准利率。

住房赠与方面的规定也是本次“3·30新政”的重要内容之一。新政之前,赠与人无需满2年亦可购房,受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与;新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。新政前,部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额。

编 辑:赵静明
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