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5月一手楼市场成交平淡? 劲都攒在了最后一周

时间:2018-06-01 08:32  来源:新快报

5月是传统的楼市旺季,但今年5月广州的一手住宅市场似乎却没有像天气一般“火热”。数据显示(统计周期为4月26日-5月25日),广州5月一手住宅成交共6073套,面积达65.82万㎡,均不及4月及去年同期水平。广州中原研究发展部认为,传统销售旺季实际成交表现平淡,主要原因为新货供应节奏放缓。

不过,新快报记者注意到,以增城区为代表,在上述数据统计周期以外的5月26日-5月29日有不小的成交量。在网易房产数据中心显示全市新增1893套成交量,其中增城区占1007套。因此,若以正常的月度周期统计,5月广州一手住宅市场成交量可观。

■新快报记者 林超菁

成交

番禺从化表现抢眼

花都南沙相比上月波动明显

数据显示,广州上月一手住宅成交6073套,环比、同比分别下降6%和22%,成交面积达65.82万㎡,环比、同比分别下降5%和28%,成交均价为16830元/㎡,环比下降4%,同比微升3.9%。

分区域看,广州中原研究发展部指出,番禺和从化两区因有大盘加推支撑,表现抢眼。其中番禺成交7.98万㎡,环比上涨42%,亚运城及祈福缤纷汇两大热盘就占了其中的81%,可见市场对于配套完善、价格适中的品质社区楼盘青睐;从化的珠光御景山水城、碧桂园御湖城两盘在五一假期前后积极推货,凭借较低的价格,亦赢得买家关注,全区5月成交5.73万㎡,环比上涨93%。此外,地铁14号线将于今年年底开通,未来乘地铁由从化街口到白云嘉禾望岗只需约1小时,加上从化限购条件相对宽松,预计下半年其成交将持续走红。

而花都和南沙两区成交则波动明显,其中花都由于热盘祈福聚龙堡供应放缓,导致成交回落三成;南沙由于3、4月密集推货,5月市场供应力减弱,基本以消化存货为主,全区成交9.15万㎡,环比下跌26%。

供应

五一前后供货积极性不高

部分房企在等出货时机

广州中原研究发展部认为,4-5月一手市场供应波动,对成交存在明显影响。首先,从住宅新批走势来看,除3个明显供应峰值外,其余单周供应面积普遍不足10万㎡,为4-5月成交平淡“定下基调”。

根据广州中原研究发展部监控显示, 2017年4月广州一手住宅新批预售面积达111.3万㎡,其中71.9万㎡住宅集中在4月15日-4月28日批出,占当年4月新批的65%。为抢占市场先机,甚至有不少项目“抢跑”,提前在4月下旬加推。相比之下,今年五一假期虽“提早”至4月底开始,但市场却并没针对4月下旬供应作过多准备新货,“惜售”现象明显。还有不少楼盘在等待区域“标杆地块项目”入市,针对其定价再作调整;亦有热点利好区域等待大湾区等规划出台,以获得更高市场认可度。

广州中原研究发展部指出,由于2016-2017年上半年广州供应宅地偏少,因此目前在售项目基本以旧盘加推为主,供应能力有限,以五一推货为例,仅687套的货量同比下跌74%。另一方面,不少近年出让地块为标杆项目,高价地对比目前片区价格属偏高水平,因此部分房企放缓开盘速度以等待更好的出货时机。此外,由于一手住宅存在首付比例较高等客观原因,买家购置压力较大,不少转投二手市场。

5月成交TOP10楼盘

排名 楼盘名 区域 套数 面积(m2) 均价(元/m2)

1 奥园誉峯 增城 394 36460 14322

2 碧桂园·云顶 增城 264 33624 21,000

3 阳光城丽景湾 南沙 212 19704 13,620

4 碧桂园御湖城 从化 190 19489 6,574

5 万科幸福誉 黄埔 187 17648 11,976

6 越秀保利爱特城 黄埔 187 18386 16,535

7 南沙保利城 南沙 182 17515 14,232

8 云溪四季 增城 181 16727 11,312

9 时代天韵 黄埔 181 21143 12,396

10 绿湖国际城 增城 179 19428 10,029

数据源自网易房产数据中心,统计周期为5月1日-5月30日

后市

6月市场前景乐观,

“首付门槛调整”提供良性交易氛围

广州中原研究发展部分析指出,6月,一方面在新批供应节奏加快的市场背景下,预计开发商入市将更加积极,买家选择的空间将扩大;另一方面,粤港澳大湾区规划出台在即,加上广州1号公路规划、广深科技走廊等利好刺激,番禺、南沙、增城等楼市热门区域将更受买家关注。

同时,据广州中原研究发展部数据,全市供应情况在5月下旬有所回转,分析认为原因一是以增城为首的一手楼市热区降低首付门槛,以刺激刚需买家置业兴趣,房企推货积极性亦随之提高;二是部分大型房企冲刺年中业绩,由于上半年至5月本地一手市场表现疲软,因此必须抓准上半年最后一个月推货,完成半年业绩,同时减轻下半年销售压力;三是鉴于目前国内部分二线城市市场出现不稳定现象,广州官方适时加快了预售证发放速度,对于维系本地房地产市场平稳发展具有重要意义,可避免由于“渴市”而造成不必要的恐慌。

记者了解到,5月份下旬以来,市场传出“多区网签限价放松”的消息,虽未有官方证实,但从一些项目的网签情况看,部分区域网签价的确有所上调。以增城朱村教育城某项目为例,网易房产数据中心显示,该盘5月11日-5月18日共网签成交3套,均价9257元/㎡,而在5月19日-5月26日期间,该盘成交84套,均价达19127元/㎡。网签价上调意味着买家以往需承受的“双合同”等首付压力将有所减少。也就是上文提到的“首付门槛调整”。

广州中原研究发展部认为,“首付门槛调整”为买卖双方提供了良性的交易氛围。广州中原研究发展部认为,这对于渴望入市的刚需客而言,经济压力降低,将提高入市热情;对于部分资金压力大、高周转的房企而言,可借此机会以贴近市场实际的价格推货,提高回笼资金效率。


■新快报记者 宁彪/摄 资料图片

■资料图片

商业市场回暖

黄埔南沙公寓“吃香”

与5月的一手住宅市场相反,一手商业市场方面,成交则纷纷上扬,呈现回暖态势。据广州中原研究发展部数据,商铺和公寓两类物业成交量环比增幅较大,分别上升213%和82.5%,不过成交均价上则环比、同比均有所下跌。商业物业中,仅写字楼成交均价有上涨,整体均价达35973元/㎡,环比上升53%。

■新快报记者 林超菁

写字楼

多项目现大宗交易撑市

均价环比上升53%

写字楼方面,继4月市场回暖后,5月在大宗成交项目的贡献下,市场进一步走高,成交量环比上升17%至5.49万㎡,同比上升15%,整体均价达到35973元/㎡,环比上升53%。分区域看,全市多区对成交有贡献,中心区依旧是主力,共计成交2.78万㎡,占比达51%;外围区成交有所下跌,共计成交2.39万㎡,环比下跌27%。不过,增城区和从化区均突破了近期的零成交。

在热销写字楼项目榜单上,大宗成交继续占据主力,其中天河多个项目成交突出:恒大珺睿整体网签1.36万平方米,成交均价达到67409元/㎡,成交量价均高居首位;保利金融大都汇因有一大客户购入两层半物业,共计网签0.58万㎡,成交额约2.4亿元;万科云城米酷5月也以写字楼物业为主,共计成交0.56万㎡;还有黄埔的绿地中央广场和南沙的中国铁建环球中心,两项目分别成交1.33万㎡和0.42万㎡,其中绿地中央广场有整层成交记录。

广州中原研究发展部认为,5月市场大宗成交继续撑市,多个项目大宗交易频现,近期写字楼投资热度回升并保持,写字楼物业仍是较受投资者关注物业。

商铺

成交量环比、同比均增幅明显 均价20963元/㎡呈跌势

5月一手商业市场成交纷纷呈现升势,市场关注度达到近期高位。商铺方面,5月多区继续保持成交,整体成交3.66万㎡,环比、同比均增幅明显,其中环比升幅高达213%,上升至近期较高位水平。除零成交的海珠区及环比下跌的白云区外,5月其他各区成交环比均保持升势。其中,黄埔区依靠批量成交项目的贡献,共计成交1.64万平方米,而连续两个月占据首位的增城区以网签1.02万㎡位居次席。不过,各区物业献量不献价,大部分区域成交均价较4月呈现跌势,拉低了5月整体成交均价至20963元/㎡,成交均价环比、同比均下跌。

另一方面,商铺成交中,底层商铺与社区商铺成交占比分别为61%、39%,其中底层商铺物业成交占比翻番,虽社区商铺占比下调,但整体成交仍达1.44万㎡,较上月成交量翻番。热销项目中,黄埔区科城网羽商业广场共计1.55万平方米底层商铺批量网签位居首位。

广州中原研究发展部认为,如上月预期,在外围社区商铺及批量成交带动下,市场会显现逐步回暖迹象,相信商铺市场后市仍将进一步受到投资者关注。

公寓

整体成交量升价跌

外围区成交量环比上升82%

再看公寓情况,5月公寓市场成交量价走势与商铺市场走势一致,共计成交796套,整体网签达5.66万㎡,首次环比、同比皆上扬,其中成交面积环比上升82.5%。不过公寓市场整体成交走势平稳,5月成交主力项目献量不献价,整体成交均价17586元/㎡,环比下跌19%,助推市场成交呈现量升价跌走势。

分区域看,中心区成交呈现跌势,共计成交123套,环比下跌43%,其中近期成交的主力区域天河区走淡,仅收获30套成交量,主力项目成交转向写字楼物业,公寓货量减少。海珠和荔湾两区成交量保持升势,分别成交46套和43套。此外,越秀和白云两区继续成交零星。而外围区5月成交量环比上升了82%,共计成交628套,整体成交占比也高达79%,其中南沙和黄埔两区在若干项目批量成交的贡献下,分别达成273套和225套成交,环比大幅上升535%和134%。此外,番禺区和花都区分别成交91套和39套,环比前者下跌48%、后者上升22%。增城区则继续依靠单个项目的成交撑市,成交45套,环比上升6%。

广州中原研究发展部分析,5月因有项目批量成交以及近期市场主力项目持续撑市,近期低迷走势的公寓市场重新回归平稳,市场投资需求保持。数据显示,越秀国际总部广场以192套成交,成为5月公寓市场最热销项目,网签主力为1-1栋,不过此次批量成交因延迟网签,整体均价仅14962元/㎡。黄埔区多个项目持续撑市,包括锐丰中心、合景天峻和万科尚城分别有72套、69套和47套成交。还有4月新上榜的高价公寓项目保利天悦,5月成交41套。此外,其他主力项目如富力天海湾、雄峰城、万科海上传奇等均贡献了不俗的成交量。

自去年“3.30”新政公寓限售个人后,公寓市场成交一度跌至谷底。但自上月以来,包括中原和合富等多家中介机构的监控数据和分析报告都显示,公寓市场成交虽然相比新政前仍有较大差距,但走势开始回归平稳。而这一表现,与公寓产品开始找到“新出路”有关。一些大项目的开发商变散售为整售,或整栋或与写字楼等其他物业整体打包出售给企业。合富研究院曾统计过去年的公寓销售,结果显示,签约的基本上是以层和楼为单位。此外,在“租购同权”的大背景下,租赁市场也火热起来,有公寓产品也顺应潮流进入租赁市场。

编 辑:赵静明
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