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广州公寓市场有复苏迹象,谁在买?

时间:2018-09-21 09:32  来源:新快报

■佳兆业·未来城

近日,一些公寓项目营销中心开放日人气较旺,公寓有了复苏迹象?合富大数据显示,公寓成交在6月、7月集中成交之后有所回落,但8月仍维持年内第三、相对良好的成交水平。合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌指出,回顾近月公寓成交情况其实不难发现,在粤港澳大湾区相关规划及基础设施建设利好带动之下,部分板块的公寓已经开始呈现复苏迹象。不过,广东中原地产项目部总经理黄韬提醒,整体来看,公寓市场供应量比较大,对买家而言要选地段选产品,不是闭着眼就可以买的,对买来作为过渡居住的购房者还要考虑未来转手的问题。

■新快报记者 丁灿

项目推荐

合景天峻

位置:广州市黄埔区九龙大道中新知识城南起步区

主推产品:33-76㎡平层

均价:1.2万元/㎡

合景天峻是广州中新知识城板块内早期开发的大型城市综合体项目,总占地面积19万㎡,总建筑面积超80万㎡,共有7期。据销售人员介绍,近期在推的是项目5期“玩+”组团的3栋新品公寓,分别为A12、A13和A14,其中A14栋率先开盘。A14栋29层高,拥有前后花园,无底商,更适合居住,3梯17户,主力产品是约33㎡的单价和约76㎡的两房,都是平层单位,带装修,均价约1.2万元/㎡,总价36万元起/套。A12和A13因为预售证还没下来,预计要到今年年底才会推出,将有40-60多㎡的LOFT公寓,毛坯出售。

此外,记者在现场看到,项目内已收楼的部分生活气息浓厚,南边最靠近地铁14号线支线旺村站的区域则正在打桩建设。据介绍,该区域是项目第7期,未来将建设shopping mall、星级酒店、甲级写字楼和商业楼等,并将引入合景泰富自持购物中心品牌——悠方和自营酒店品牌——木莲庄酒店。(林超菁)

佳兆业·未来城

位置:广州市黄埔区开创大道与黄埔东路交会处西侧

主推产品:76-98㎡平层

均价:1.8万元/㎡

佳兆业·未来城总建筑面积约20万㎡,其中16万㎡已建成8栋楼,涵盖70-95㎡的公寓,剩余4万㎡尚未建设,预计规划为30-60㎡的公寓产品。目前,项目首推2栋单位,31层高,含约76㎡、83㎡两房和约94㎡、98㎡三房,均为层高3米的平层,均价约1.8万元/㎡。记者了解到,佳兆业·未来城其实是原广州国际玩具城的2期,而广州国际玩具城是李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔持股60%的大型商业项目,总占地面积约32万㎡,总建筑面积约48万㎡,但2004年首期商铺火热售罄后项目却烂尾了,最终在去年被佳兆业收购。据介绍,该盘为商办综合项目,土地使用年限为50年。记者在阳光家缘网上查询得知,该项目土地自2003年9月份出让,也就是至今已过去15年,土地年限仅余35年。(林超菁)

城投·保利金沙大都汇

位置:广州市白云区金沙洲环洲一路

主推产品:47-55㎡跃层和约62-79㎡复式

均价:待定,预计跃层2.1万元/㎡起,复式2.4万元/㎡起

金沙大都汇位于广州市白云区金沙洲大桥西侧、地铁6号线沙贝站A1出口旁,是金沙洲板块广州区域目前唯一的全新盘,主推住宅式公寓,已于9月1日正式开放营销中心。但据现场销售人员介绍,项目目前还未取得预售证,预计最快要到本月底或国庆“黄金周”开盘。

该项目分南北两个地块,先亮相的是南地块,总建面约14.6万㎡,共6栋楼,首期将推出1栋和6栋,均为23层,其中1栋7梯38户,有47-55㎡一室两厅的3.55米层高跃层单位,6栋由A、B、C三区连成L形,每区分别是2梯8户 ,有62-79㎡两到四室的两厅4.5米层高复式单位。销售还表示,目前接受买家诚意登记,需验资20万元,开盘前完成诚意登记的买家不仅可以优先参观预计会在本月内开放的样板间,还可在开盘时享受2个99折的优惠,也就是总价大约可优惠4万元。不过,从沙盘位置看,首推的1栋和6栋单位仅能享有园林景观,江景单位要等到后期的3栋和4栋才有。

另据记者了解,该项目地块早在2009年8月由广州城投集团旗下公司拍得,但由于不是净地出让等原因,直至2017年9月才正式动工,还引入保利集团。据此,按照商业性质用地40年土地使用年限计算,该项目的土地使用年限目前仅剩约31年。

(林超菁)


(数据来源:合富研究院)


大宗交易成就近几个月明星项目

“近几个月成交的明星项目背后,基本都是大宗交易贡献了主力成交”,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向记者表示。合富大数据显示,位于原萝岗区府板块的保利中珺广场连续两个月有大宗交易网签,成功卫冕公寓项目成交量榜首。8月该项目3#楼和4#楼两栋33层高的公寓打包签售,总面积近3.7万㎡。加上7月份的网签量,总成交面积近10万㎡,总金额预计为18亿元,据悉由某国企定向购置。该项目并不对外发售,以内部交易方式进行整栋签约,目前项目已网签完毕。

其次位于南站板块的万科世博汇以及明珠湾板块的富力天海湾8月继续保持较活跃的去化,成交量分别达4400㎡及5700㎡水平。此外,番禺区的同创誉城、南沙区的越秀国际总部广场和南沙珠江湾也上榜;中心区项目排名相对靠后,远洋天骄广场是天河区唯一上榜项目,该平层公寓项目凭借区域较完善的配套而受到市场青睐,持续去货。

部分区域公寓市场未来向好,张智斌举例说,如广深港高铁香港段9月23日正式开通,大大缩短两地的时间与空间距离,往来将更加密切。而占据有利位置的番禺南站及南沙相关板块的公寓也备受客户关注,预计相关项目成交将能保持较为活跃水平。

租购同权让一些机构或大客户看到机会

肖文晓认为,公寓市场的这些大宗交易说明,当前更多的机构投资者和大客户开始关注公寓市场,这跟现在政策提出的租购并举,鼓励租赁住房市场发展是有关系的。这些机构投资者或者大客户认为公寓市场是一个潜在的风口。对于个人散户投资者而言,其实态度上没有发生太大的变化,毕竟法人单位购买是一个死限。

“从市场来看,如果机构投资者和大客户增多,对于整个公寓市场的氛围肯定是有一个良性的影响,也会鼓励个人投资者的信心”,肖文晓分析称,近期关于长租公寓的争议较多,但是市场突然意识到这一块租赁市场是有机会的,而且公寓价格是有优势的,特别对于大宗交易来说。

业界:购买公寓要谨慎选好地段选好产品

在黄韬看来,某些公寓的人气旺,是局部个案,整体来说,公寓市场面临很大的销售压力。一是市场投资气氛不好,因为买公寓多用来投资,自用的大多是没有购房名额的;二是后续的二手市场不理想,很多已经入手的公寓后续很难变现。整个公寓市场仍比较清淡,这一点从价格来看就很明显,对比同区住宅,公寓的价格是打了七折甚至六折的。

黄韬建议如果有资格还是购买住宅,没有购房资格但又急于居住的可以买公寓来过渡,但是需要法人单位购买。类似投资理财长期持有公寓回报率是不低的,但从销售的角度从绝对值的升值角度来看,公寓市场这几年一直平稳,甚至小幅回调,所以公寓仍是过渡产品不是主流产品。

从整体市场来看,公寓市场成交量有所回暖,是对政策的消化及习惯了市场的原因导致。公寓市场供应量大,价格优势明显,对自用买家来说感觉是低位入市,所以成交量有所回升,但是整体供应量比较大,价格仍没有太大上升空间。

在这种情况下,买公寓要谨慎,选地段选产品,不是闭着眼可以买的,对没有购房资格的买家买来过渡是可以的。“一定要考虑清楚“,黄韬举例说,身边的朋友或客户几年前买的公寓,当时看起来价格好像不贵,但几年过去了仍是那个价格,并没有升值。另外,二手转手情况比较严峻,就算买的时候便宜,抱着长期持有的心态,回报率大概4%,但是,几年后公寓价格没有升值,仅靠租金收入来支撑回报率,追求稳定的投资者可关注。

南沙·珠江湾

位置:广州市南沙区环市大道南、凫洲大桥西侧

主推产品:57-99㎡复式

均价:1.6万-1.8万元/㎡

南沙·珠江湾是由珠江投资在南沙明珠湾板块打造的大型滨海综合体项目,总占地面积58万㎡,总建筑面积260万㎡,分8期开发,涵盖住宅、公寓、五星级酒店、超甲级写字楼、30万㎡滨海商业旗舰和900米中央滨海商业街区等。记者了解到,项目目前主推商用复式公寓,包括约57㎡的三房和95-99㎡的四房Loft,均为5米层高,南向单位可望一线海景,部分单位可明火。近期加推的是FA-3和FA-1的高层海景公寓,货量约150套,首付10万元起。

由于项目位于南沙区南端沿海的位置,因此部分南向物业单位可享一线海景,而北面直线距离约3公里外即是黄山鲁森林公园。此外,项目还享有4.5公里海岸线,据介绍将升级打造为“广州南海岛式风情滨海公园”。记者还留意到,该项目直线距离5公里范围内,还遍布了不少南沙旅游休闲好去处,包括南沙天后宫、南沙客运港、南沙游艇会、南沙高尔夫球会等,自驾基本十几分钟车程可达。目前距离项目最近的地铁站是4号线南横站,不过步行距离远超1公里,业主可依靠南沙24路公交车接驳。(林超菁)

星河湾区壹号

位置:广州市南沙区金苑大街与金苑横街交叉口西200米

主推产品:第2栋第19层loft

均价:17500-18500元/㎡

星河湾区壹号目前剩下第2栋第19层公寓在售,可整层出售也可散售。公寓最高20层,层高5米。在售户型包括37㎡两房、40㎡两房、62㎡三房和四房等。37㎡户型两房三厅两卫设计,进深达7.6米,有独立书房。40㎡户型首层两房,具备独立书房,双面采光;二层明厨明卫带阳台。62㎡户型首层有7米开间,可见都市绿化景;二层双面采光,明厨明卫带阳台。

星河湾区壹号位于湾区核心,南靠高端金融区,北边有金洲步行街和华汇广场等商业区,西向有万达广场和银行、南沙市民广场、南沙中心医院等,南沙新图书馆正在建设中。

最近地铁站是4号线金洲地铁站;从星河湾区壹号出发可半小时到达东莞、1小时抵达深圳;搭乘高铁21分钟直达深圳北,35分钟到达香港西九龙;星河湾区壹号附近的海底隧道深中通道即将开通,届时分别半小时可达中山和深圳。

(邱奕纯)

碧桂园从化1960

位置:从化街口河滨北路86号(河岛公园旁)

主推产品:首推40~48㎡临江/二合一约5米复式

均价:16250—18750万元/㎡

项目为碧桂园在广州从化打造的首个商业项目,15日正式对外开放。项目占地约28.2亩,约1.88万㎡,包括1号楼首座及2号楼北翼两座主体建筑,分两期开发。首推建面40~48㎡临江/二合一约5米层高复式以及建面26~91㎡商铺。

首推的1号楼首座产品,二层以上为约5米层高复式,有建筑面积约40㎡的二合一复式和建筑面积约48㎡的中空临江复式,使用率高达150%。此次,在生态智慧示范区现场,记者看到了三间样板房,分别为建面约48㎡的临江中空复式、建面约40㎡的二合一复式、建面约96㎡的创客空间。值得关注的是建面约48㎡临江中空复式户型,大部分可以望一线流溪河景观,整体采用一体化设计。

项目位于从化街口河滨路板块,河滨北路河岛公园旁,距离区政府直线距离约600米,项目前有流溪河,后有区政府,紧邻正在建设的14号线东风站,右边是新世纪广场,地理位置优越。项目3公里范围内,涵盖了从化区政府、从化政务服务中心等众多政府机构;新世纪广场、新城广场、欣荣宏等众多商业街区;中国平安、中国人寿等超500家企业。此外还有南方医科大学第五附属医院、从化中医院、从化汽车站等市政配套。(丁灿)

编 辑:束孟卿
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