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投资客被挤出, 刚需指标盘带动广州楼市成交

时间:2019-07-05 07:37  来源:新快报

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自“备案价优化”及今年2月不少利好发布后,3月广州楼市现“小阳春”,当月网签突破9000套,而6月网签又近万套,楼市有回暖迹象。总体来看,今年上半年广州一手住宅市场情况比去年同期明显改善,市场活跃度有所提高,但与近五年同期相比排在第四位,仅好过去年。因此业界普遍认为“只是回暖,难言火热”。

■新快报记者 丁灿

买家积极入市,3月冲高后归于平淡

根据网易房产监控阳光家缘数据显示,今年上半年,广州新房共网签42190套,同比上涨9.11%。其中第一季度网签17682套,第二季度网签24508套,有逐步回暖迹象,买家入市更积极。从近五年同期网签量走势来看,今年上半年网签42190套,相比去年同期多3500套,同比上涨9.11%。但相比此前大热的年份,还有一定的差距。其中,2016年和2017年上半年网签量都在5万套以上。

今年具体到单月来看,1月得益于去年底备案价优化,番禺以及中心六区普遍在去年12月落地制度,房企抓紧“冲刺业绩”的最后机会,包括亚运城、珠江铂世湾、广钢保利碧桂园·公园大道、中海花湾壹号在内的项目“抢滩”加推,从而刺激1月成交走高;2月“春节月”为传统市场淡季,但重磅利好出台为后市蓄能;3-4月,房企“借东风”推货,南沙、增城等区域供求活跃,其中4月份网签面积近百万平方米,为2019年上半年峰值;“五一”前夕,高层会议重申“房住不炒”,“五一”过后,住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告,向市场释放“严管不懈”的信号,房企各类优惠噱头减少,推货相对低调,市场缺乏新的“刺激点”,导致5-6月表现“归于平淡”。

虽然今年上半年楼市经历过冲高回归不同阶段,但根据广州中原研究发展部监控显示,广州上半年一手市场均价为27364元/平方米,基本与去年末价格持平,保持稳定。

增城继续蝉联全市成交第一大区

上半年,网签量跻身全市三甲的区域依次是:增城、南沙、黄埔。其中,增城网签13680套,全市占比约32.42%;南沙仅次之,网签7242套,全市占比约17.24%;黄埔网签4985套,全市占比约11.82%,位居第三。

其中,增城作为广州房源供给大户,开年至今每个月网签量均稳居榜首。6月份也不例外,而且表现更为突出,网签4348套,再次排行第一,并遥遥领先,在全市占比接近五成。上半年增城成交131.3万平方米,继续蝉联全市成交第一大区,该区大盘科慧花园成交20.47万m2(2237宗)占区域16%的成交,此外永和、新塘等板块亦表现活跃。

南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好,得到越来越多买家关注。此外,由于近年出让地价格提升,加上核心板块(如金洲-蕉门河、黄阁等)供地偏少,不少买家担心后市价格变动,加快入市步伐。此外,由于中心区优质板块除广钢外相对缺货,不少中高端置业需求转移至番禺大石、华南等板块,刺激番禺整体成交。上半年藏珑府、珠江铂世湾、星河湾半岛、金地·壹阅府四个中高端项目成交表现不俗,累计成交4.59万m2,平均每个项目成交1.15万平方米单位(约84宗)。

利益于备案价制度优化,释放了大量中高端供求,除番禺外,包括黄埔科学城、荔湾广钢、天河东圃等“中高端项目成交强势”,为上半年重要亮点。

“数据来看是不错,但今年去化率低去年三成”

从上述数据来看,似乎今年上半年好过去年,但广州世联市场部经理崔登科认为,其实今年的市场没有去年好,因为考虑到去年备案价优化后,今年有补签的情况,所以从去化率来看应该更能反映真实的市场情况,今年的开盘去化率要比去年低三成左右, 同时,从上门量来看,就是新增客户量其实也没有去年好,少了将近一半。

为什么大家都觉得今年市场好呢?“那是因为今年土地市场确实不错,另外就是刚需板块的指标盘,成交表现特别好,比如说增城的科慧花园、番禺亚运城及南沙的一些刚需盘都表现不错,而其他区域如花都、荔湾、白云,还有增城荔城、朱村等板块表现都非常一般。现在市场的投资客基本都被挤出去了,都是刚需在支撑市场。”

不过,崔登科还是比较看好下半年市场,成交量和价格都有一定升幅。他认为,如果货币政策有所宽松,房地产市场的成交肯定会放量,而宽松的概率比较大。崔登科看好下半年市场的另外一个主要原因就是,上半年还是比较缺货的,而下半年应该是求大于供的。“但是否求大于供,还要看价格情况。现在刚需市场对价格敏感度特别高,如果一平方米上涨1000元,刚需客就会考虑买不买了,或者换一个楼盘买。”

上半年成交十大热点板块

板块 主力盘

金洲—蕉门河 越秀滨海新城

阳光城丽景湾

朱村 科慧花园

永和 招商臻园

誉山国际

金地香山湖

亚运城 亚运城

知识城 龙湖双珑原著

招商·雍景湾

时代天韵

广钢 中海花湾壹号

华发中央公园

珠江金茂府

保利和光晨樾

公园大道

黄阁 万科海上明月

南沙水恋

南沙保利城

科学城 保利罗兰花园

科城山庄

花都区府 融创文旅城

路劲天隽峰

奥体—黄村 珠江花城

上半年成交十大热点楼盘

排名 项目名 区域 售价(元/m2)

1 广州亚运城 番禺 28000

2 科慧花园 增城 22000

3 越秀滨海新城 南沙 20000

4 阳光城丽景湾 南沙 18000

5 碧桂园云顶 增城 35000

6 招商臻园 增城 30000

7 龙湖双珑原著 黄埔 23000

8 招商·雍景湾 黄埔 21000

9 万科海上明月 南沙 21000

10 誉山国际 增城 18000

(数据来源:广州中原研究发展部)

后市预测

上半年广州市场出现“供不应求”的情况,2014年、2018两个楼市“冷年”均“供过于求”,而2016-2017热年阶段则表现出“明显供不应求”,而2019年情况与2015年相类似,属于“供过于求”过渡向“供不应求”的“冷转热年份”。2015年市场走势对判断今年整体市场运行情况有一定借鉴意义,假如今年下半年供应增加,或将刺激市场成交大幅提升。

——广州中原研究发展部

下半年市场存在较大变数,这种情况在过去10年来都未曾有过,整个市场有极大机会受下半年某些重大因素的影响,或改变整个走势,或扩大波动幅度。

尽管我和绝大多数人一样看好一二线城市楼市的长期前景,但不可否认全国的楼价目前都处于高位或相对高位。目前市场的购买力更多的只是刚需而已。从宏观角度看,如果资产价格不在一个相对的低位,哪怕央行放水,能转化为抄底资产的资金的总量也会受到限制,所以目前的房价(还包括绝大多数投资品种、资产)不太能吸引短线投机资金。这也预示着,未来哪怕有宽松货币政策,其效果也会打折。

——房地产专家邓浩志

去年四季度为什么会出现楼市下滑?其实是跟“7·31”国家对楼市风险严厉的警示和调控政策、金融收缩有直接关系;那这次五月的成交的下调,其实也跟“4·19”再提“房住不炒”以及五月份以来收缩债券市场和银保监会郭树清主席多次强调防范房地产泡沫都有直接的关系,包括各地收紧调控政策,这也是一个方面。我们看到利率,还有公积金等等都有收紧的迹象。广东的政策其实都还是宽松的为多、收紧的为少,包括人才、户籍政策等等。下半年不管美联储加息还是降息,楼市的涨跌恐怕还是更多地取决于国内的金融信贷环境的宽松还是收紧。

——楼市观察家韩世同

编 辑:杨帆
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