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广州城市更新将有更多“利好”

时间:2019-04-20 07:43  来源:新快报

■城市更新项目涉及多方利益,“实施细则”给各方带来更多利好。(资料图)

●实施细则规定旧村改造规定时间内签约,人均奖励25平方米回购住房

●成片连片改造的需九成以上住户表决同意

城市更新,广州不玩虚招。昨日,《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(以下简称“实施细则”)在广州市政府官网发布。其中规定,旧村改造土地出让金、拆迁奖励纳入成本;旧厂房自行改造、协议方式供地,以市场估价70%缴交地价等,给予市民更大优惠,以进一步调动土地权利人和市场的积极性。

实施细则共有二十八条措施,内容包括标图建库动态调整、旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度、完善历史用地手续等八个方面,有效期5年。

■新快报记者 王彤 通讯员 穗建

关键词1:旧村改造

土地出让金、拆迁奖励纳入改造成本

新快报记者了解到,旧村改造涉及的战线较长,村民多、流程慢、资金紧张;其中新塘、新合“城中村”改造项目历时近十年才有起色。实施细则明确,推进旧村庄全面改造。旧村全面改造项目可在区、市统筹平衡;进一步优化改造成本核算,将旧村全面改造项目中实际发生的费用纳入改造成本;鼓励旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。

改造成本具体如何优化?广州市住建局解释,旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金(采用自主改造、合作改造模式的)、拆迁奖励(从不可预见费中单列)等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。

规定时间内签约,人均奖励25平方米回购住房

去年,广州发布了实施细则的征求意见稿,记者对比发现,在采用先收购房屋后回购的方式实施补偿方面,村民或能获得更大优惠。实施细则指出,在规定时间内完成签约的,可按本村村民(户籍人口)人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励;此前,根据媒体报道,奖励面积为20平方米。

市住建局进一步解读,该规则指在既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上,增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋,村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。

具体办法是:由政府按照市场评估价(收购价)收购村民的现有合法房屋,收购价格由区政府(广州空港经济区管委会)结合实际情况研究确定;综合考虑广州现行户均280平方米的补偿标准,提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米(50平方米安置+25平方米奖励)标准(以户均3~4人计算)回购安置面积。自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿,收购价扣减回购价后可计入改造成本,村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。

关键词2:旧厂房改造

自行改造、协议方式供地,以市场估价70%缴交地价

旧厂房改造是城市更新的重头戏,主要通过淘汰落后产能,引入创新型优势产业,实现存量空间资源的开发再利用,推动优势资源和要素集聚发展。据了解,截至本月上旬,广州已关停搬迁落后产能旧厂300余家。实施细则加大了国有土地上旧厂房改造收益支持,进一步调动土地权利人和市场的积极性,明确自行改造、协议出让的“三旧”用地按新规划用途市场评估价的70%缴交地价;适当提高政府收储项目出让分成和一次性补偿的标准;规范自行改造项目应移交的公益性用地面积及要求。

市住建局解释,为降低企业用地成本,支持实体经济发展,用好用足省“三旧”改造优惠政策,对广州现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行了调整:

自行改造、以协议方式供地的项目,按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。“工改工”自行改造项目仅需按控规移交公益性用地的优惠政策。

此外,政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准亦获得提高:①居住用地毛容积率2.0以下(含)、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下(含)部分,可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款,超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款;②可整宗地一次性按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的60%计算补偿款(50%+10%的奖励)。

关键词3:成片连片改造

需九成以上住户表决同意

实施细则还就推进成片连片改造作了具体规定。明确旧城区连片改造项目招标确定改造主体实施拆迁的程序;明确成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地、现状建筑和农用地、未利用地的处置方式;支持进行土地置换。

市住建局的解读文件指出,明确旧城区连片改造项目经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下,由政府(广州空港委)作为征收主体,将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体(土地使用权人),待完成拆迁补偿后,与改造主体签订土地使用权出让合同。

关键词4:历史用地手续

“工改商”用地按市场估价70%缴交土地出让金

实施细则提出加快完善历史用地手续。明确完善历史用地征收手续后自行改造项目的土地出让金缴交标准和交由政府收储的补偿标准,以及后续办理规划、国土等报建手续的依据和程序。

广州市住建局指出,在此方面有两大举措:一是明确完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金,“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地,由政府按国有土地上旧厂政策收储(旧村改造的除外)。

二是明确已批准完善历史用地征收手续的用地,凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续,参照广州申请使用建设用地政策规定办理。已批准完善集体建设用地手续的用地,除纳入旧村全面改造的,在改造前需按规定抵扣或预支留用地指标。

关键词5:城市更新项目

已完成微改造,意愿强烈的也可申请全面改造

实施细则明确,加大城市更新项目支持力度。支持国有企业利用自有用地、村集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房;允许城市更新项目分期缴纳出让金。其中村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村,已完成微改造的,也可申请全面改造。

据了解,广州今年计划城市更新项目723个,重点督办“三旧”改造续建、新开工项目355个,其中旧村项目30个,旧厂项目86个,老旧小区微改造项目231个。

此外,广州还将推进城市更新微改造。实施细则明确城市更新应多采用微改造方式,注重文化传承、人居环境改善和产业转型升级。据了解,今年广州计划重点推进10个重点微改造项目(涉及50个老旧小区)。

今年计划重点推10个微改造项目

序号 项目名称 辖区 改造策略

1 恩宁路历史文化街区(二期)微改造项目 荔湾区 老骑楼街环境提升,业态活化

2 泮塘五约微改造项目 荔湾区 拆围透绿,公园、社区一体化提升活化

3 传统中轴线周边老旧小区微改造项目 越秀区 活力街区,街道环境品质提升催化背街经济

4 石室城市客厅周边老旧小区微改造项目 越秀区 结合海珠广场项目,完成起义路、长堤大马路、高第街及其他街巷民生工程和街角空间活化

5 五仙观周边老旧小区微改造项目 越秀区 适老社区,口袋公园,无障碍生活空间改造

6 六榕街旧南海县老旧小区微改造项目 越秀区 老楼新巷,民国风貌传统内街环境改造

7 大金钟48号大院老旧小区微改造项目 白云区 还绿于民,社区增绿,开门见山

8 达道路周边老旧小区微改造项目 越秀区 适老社区,口袋公园,无障碍生活空间改造

9 大东街老旧小区微改造项目 越秀区 道路和风貌传统内街环境改造

10 温泉镇温泉市场微改造项目 从化区 乡村振兴,沿街生活空间提升,市场周边提升活化

编 辑:杨帆
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