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上天?入地?广州立体停车该如何生长

时间:2019-11-21 10:57  来源:新快报
■位于天河区沙太路的五号空间立体停车场。 新快报记者 毕志毅/摄

 

针对停车难的问题,11月14日,新快报以“共享停车如何破局”为落脚点进行专题报道(详情见《新快报》03-07版),旨在更有效地解决车位闲置率高的问题。

车多位少是停车难的根本原因。有专家指出,解决城市停车难的困境,除了提高停车泊位的使用率之外,增加泊位供给是另一良策。在有限的土地资源上,如何提高空间利用率,通过“上天、入地”方式,让停车场从平面朝着空间发展,成为重要的讨论话题。

在汽车数量剧增的时代,由于传统的停车场设施占地面积大、中心城区可拓展空间不足等原因的限制,欲建更多传统停车场的想法一般难以实现,在此背景下,具有占地少、空间利用率高、自动化程度高等优势的“立体停车设备”应运而生。不少城市更是试图通过建设机械式立体车库来缓解停车难的问题。

近年来,国家及地方停车政策的密集出台,机械式停车设备行业发展明显提速。今年5月31日,北京清华同衡规划设计研究院有限公司、中国重型机械工业协会停车设备工作委员会联合发布的《2018年中国停车行业发展白皮书》显示,2018年全国共增加865542个机械式立体车库泊位,其中60.62%为住宅小区,16.34%为单位自用,23.04%为公共配套。

在推广和鼓励安装机械式立体停车设备方面,广州同样有着积极措施——

2018年10月1日起正式施行的《广州市停车场条例》(以下简称《条例》)明确规定,申请安装机械式立体停车设备的,国土、规划等行政管理部门应当简化审批程序,提高审批效率;机械式立体停车设备符合不动产登记要求的,可以按照其实际用地范围和不动产登记的有关规定办理确权登记手续;实行政府定价或者政府指导价管理的机械式立体停车设备的机动车停放服务收费标准可以适当上浮。此外,为进一步鼓励投资建设机械式立体停车设施,《广州市机械式立体停车设施安装管理办法》于今年10月1日起实施。

《条例》实施一年多,广州立体停车设备的发展似乎也贴合如今的一句流行语——“我太难了。”在实地走访中,新快报记者了解到,取车时间、回报周期、审批手续等成为影响“立体停车库”发展的重要因素。业内人士指出,目前广州仅是政策层面上鼓励安装机械式立体停车设备,但具体鼓励政策及实施细则迟迟没有出台,“如何简化审批程序,简化哪些程序,至今没有落地。”

立体停车库如何能更快更好在广州发展,需要解决哪些“瓶颈”?如何才能在缓解停车难问题上发挥着更大的作用?对此,新快报以“立体停车设备”为焦点,推出新一期专题报道。
 

■立体停车库有助解决泊位增量。

 

专家称立体车库面临建设审批流程长、投资回本难等问题

车多位少,是广州停车难的根本原因。去年10月1日实施的《广州市停车场条例》明确鼓励安装机械式立体停车设备,如今广州的立体停车设备实际情况如何?市民对立体停车的接受度如何?近日,新快报记者兵分多路,对广州多个立体停车库进行实地走访,梳理出发展立体停车库面临的难题。

实地走访

广药立体车库:

停车设备简易安全 部分车型无法停泊

11月15日16时30分许,新快报记者来到越秀区竹丝岗二马路50号附近的广药立体车库探访。这里紧挨着广东药科大学附属第一医院,除去4个车位为预留空间,共有20个车位,告示牌上显示每小时收费为6元,夜间收费则为13小时20元。

“这附近有中山医、省医、广药大附一院等好几家医院,尤其是早上9点到11点,停车位特别紧张,有时出现车主找2个小时都找不到车位。”车库工作人员曾先生告诉新快报记者,该停车场由广药大附一院与物业公司合作开设。新快报记者见到,即使是在非高峰期,车库也停放了16辆车。

曾先生介绍,广药立体车库属于升降横移停车设备,相较于其他的机械式立体停车场较为经济简易,相应的安全防护措施也是有的。车主停车离开车库后,工作人员操作开关,设备自动进行车辆的横移升降。设备设有红外线灯,一旦有人进入停车范围,将自动停止操作,保障人员安全。不过,车库对车辆的长宽高、重量规格也有限制,比如SUV车型就无法停泊。

岭南电商园立体车库:

设备维护保养等开支大 预计投资回本需三四年

11月15日,另一路记者来到位于番禺区岭南电商园内的立体车库,该车库已投入运营近两年,共有五层120个泊车位。据该停车库投资运营方深圳凯格尔智能交通服务有限公司的管理员介绍,该机械停车设备成本近300万元,平均一个车位2.5万元。

管理员称,停车的车主多是园区内工作人员,包月停车多于临时停车车辆,120个车位每天的空置率在三到四成,每天营业额约2000元。记者了解到,岭南电商产业园立体车库包月停车收费为每月350元,临时停车4元每小时,前两个小时则每小时只收2元。

管理员告诉新快报记者,机械设备的维护保养、电费、操作人员的培训管理费用等都是较大的开支,“随着机械设备日后保养维护开支的增加,预计投资回本要三到四年。”管理员介绍说。

管理员将一部停在第三层的车辆取出,用时40秒。管理员只需在操作面板上输入车辆所停放的编号,设备就开始自动平移和上下垂直移动。管理人员称,停车、取车时间基本在30秒以内,停放在五层的车用时最多约一分钟。

百福广场立体车库:

设备运转速度比较慢 饭点时取车等半小时

位于体育东路与华文街的交会处,即百福广场旁边,是一个小型露天立体停车场。场内立体停车架共有7个,每个六层,并排搭建,与此同时架子对面亦有一排地面停车位,整个场地的用地呈现集约状。

新快报记者现场测算了一下,该停车场呈狭长形,占地面积约760平方米。“原来这个场地只能停30辆车左右,‘搭架’后可以停一百多辆。”停车场工作人员说。不过,由于场地面积小,同一时间仅允许一辆车操作,其余车辆则需在一旁等候。车场内有四五名工作人员负责指挥,每辆车由一名工作人员引导停入车架,随后吊起挪至上层空位。

由于护栏与车架的上升、下降是匀速进行,从准备进场到停好,需要花上1分钟左右。“最快1分多钟,慢的可能5分钟左右。”工作人员说,速度慢一直是立体停车库的“难题”,一旦遇到饭点、周末等特殊时间点,就容易导致排队。

新快报记者走访时间为11月17日(周日)17时30分许,恰好为晚饭饭点,在观察的15分钟内,入场停了五六辆车,同时场外最多时有四五辆车在排队等待入场。工作人员透露,相较于停车,更慢的是取车,“有时候遇到吃饭结束,一群人来取车,最多的能等上半小时。”

值得关注的是,并非所有车辆都能入场停放,门口的“停车须知”明确对停放车辆的尺寸、重量有所要求,对于超长、超宽、超高、超重车辆,则视情况停放在露天地面车位。

金羊花园立体车库:

合作形式安装立体车库 产权人与厂家分享收益

位于越秀区金羊花园小区拓业大厦门口有三四十平方米的空地,之前地面只能停十多辆车。11月16日,新快报记者来到这里采访,保安告诉新快报记者,大概在7年前安装了机械立体停车库,在地面车位上加装了一层机械设备,“这相当于利用了双倍地面面积,目前最大的停车容量可达35辆。”

据介绍,该机械立体停车小车库是按照商场等配套停车场收费标准来收费,白天一个小时12元,封顶60元,晚上封顶10元,24小时封顶70元。

与其他车库不同的是,该机械立体停车库采取合作形式,对于停车收益,场地产权人与厂商按比例分成,厂家会及时跟进后期维护问题。

目前,全市对于立体车库的安装,主要有两种形式,一是物业方直接购买,后期再缴纳维保费用,二是合作形式,对于停车收益厂家可按比例分成。
 

■广州市妇女儿童中心的地下机械停车场。

 

■立体式停车库对车辆的长宽高等有限制。

 

各方态度

车主:有人说车位窄、取车耗时久 有人赞节约用地能停更多车

对于立体车库,广州车主的接受度如何呢?在走访中,记者了解到有车主支持,认为老城区停车难,建立体车库不失为好办法,不过也有车主担忧立体车库的安全性、停放难以及停车取车时间稍长。

“太难停了!”这是有两年驾龄,在天河区工作的林女士第一次停放立体车库时的感受。她表示,要在百福广场立体停车库停车,车辆进场后要倒车入库,同时由于车架中间有凸起位置,这就要求整个车身是正位停入。“这么严格也可以理解。”林女士直言,考虑到安全问题,操作不当就不是像地面停车那样剐蹭一下那么简单。

今年5月刚拿到驾照的刘女士有着同样的想法。她在岭南电商园区租了月保车位,不过普通地面车位是她的首选。因为立体车库车位较窄,而且取车等待时间较久。新快报记者看到,这里的立体车库装有红外线,如果车辆没停到位,在升降前就会一直报警。

广州市人大代表曾德雄告诉新快报记者,他自己曾多次在越秀、白云等区使用过立体停车设备。使用过程中,他发现车辆的停入和驶出都不太方便,“目前广州大多数立体停车的设备设计,没有考虑到司机的使用体验感,进而会影响了接受度。”

在采访中,有部分车主对立体停车库的安全性存在担忧,在上下升降时是否会损坏车辆?岭南电商园立体车库的管理员告诉新快报记者,厂家会对车库进行每月至少一次的例行检查,确保设备安全运行。他表示,该立体车库运营快两年了,仅出现过一次管控设备失灵的情况。

而在广药立体车库租了月保车位的车主李先生则认为,立体车库不失为解决老城区停车难的一条有效路径。“在荔湾越秀等老城区,要想新建一个大规模的停车场很难,用一块空地来建设高层立体停车库相对容易些。”李先生说,实际上在立体车库停车挺方便的。

物业:前期投入后期维护各项开支不能少

尽管广药车库是一个小型、简易停车场,报批过程也不少。广药立体车库工作人员曾先生介绍,该公司在2014年开始报建这一项目,仅规划许可证就办了两三年,再加上土地使用、营业执照、施工许可、特种设备运作、消防等手续,拖到了2017年才正式营业。

立体车库能否实现盈利呢?曾先生告诉新快报记者,停车场初期设备投入约100万元,每年设备维护费用为3万元,人力成本每月1万元。另外,机械停车设备作为特种设备,还需要进行两年一次的年检,也是一笔支出。

而该停车场的潮汐现象明显,需求集中在早上,下午和晚上停车需求较小,全天的利用率最高只能达到46%左右。据介绍,该物业公司与广药附一院签订的合作协议为8年,其间物业公司租用停车场土地免除租金,但期满之后停车设备将归属医院所有。8年内是否能回本,对企业来说仍是个未知数。

5号空间创意园物业部经理卢俊宇告诉新快报记者,目前园区入驻的企业有200多家,2016年投入近200万元,建成了垂直循环类机械立体停车库,仅占两三个车位的面积,却可停放24辆车,的确缓解了停车难的问题。卢俊宇直言,安装立体车库最初考虑是停车配套措施,没考虑回本问题,目前月保车位为600元每月,加上维护费用、折旧成本,“按这个计算,估计10年都收不回成本。”

设备企业:“按建筑工程申报,周期漫长”

在采访中,三浦车库华南区市场部负责人钟锐波告诉新快报记者,“我们在广西和深圳建的车库比广州要多。在深圳,对于符合条件的社会资本全额投资的机械立体停车设施,政府可给予补贴支持。”

今年7月4日,深圳福田区推出深圳首个停车设施补助政策,印发《福田区社会资本建设停车设施投资补助实施细则(试行)》,自2019年7月15日起正式施行。对于机械式立体停车场(库)的补助,按照不同类型分为三个档次,即每个车位补贴8000元、20000元、30000元。

而从广州目前出台的政策来看,是鼓励社会资本投资建设机械式立体停车设施,但尚未提及相关补贴政策。

此外,记者留意到,《广州市停车场条例》第24条规定,现有的停车库需要安装立体停车设备的,建设单位应当申领建设工程规划许可证,除非同时满足停车规模在50个车位以下,高度不超过6米等四个要求的,才无需申领建设工程规划许可证。

“低于6米的立体车库所增加的车位有限。”钟锐波表示,超50个车位的立体停车库需按“建筑工程类”的审批要求进行上报,“把立体车库当成建筑物进行审批,像红线退缩、容积率等盖大楼才需要的报建数据和材料,立体停车库难以提供,所以审批难度很大。”

“按建筑工程申报,周期漫长,这是我们最为头痛的一点。”湖北齐星智能股份有限公司营销中心经理詹前墩表示,广州鼓励安装机械式立体停车设备,但目前受到政策细则没具体落地的束缚,其中包括未明确具体报建申报流程,对应职能部门分工较散,没有对应的牵头部门来指引,希望相关部门能统筹协调推进机械立体停车设备规划建设运营管理工作。

专家分析

立体停车库有助解决泊位增量 仍需具体落实

广州市停车场行业协会副会长李绪进接受新快报记者采访时表示,缓解停车难问题,一方面要有增量,另外一方面是存量停车场有效利用。推动机械立体停车库建设的目的就是解决增量的问题。

在他看来,目前广州的机械立体停车位比例非常小。不过,广州已出台相应的条例,明确鼓励安装立体停车库,这是积极的信号,但很多方面还需要真正落实。李绪进总结了目前机械立体停车库面临的问题:建设审批流程长、指引不清晰、投资回本难、后期维护费用高。

“哪些地方可以做机械停车库,哪些不可以,找哪些部门申请,时间流程和路径都应该有清晰的指引。”李绪进表示,要做到更好落地,需要有具体的实施细则,有统一的部门去协调。他提到,广州越秀区某个物业,2015年开始申报建设机械立体停车库,但直到日前才启动建设,“审批时间、回收时间特别长,会让投资方望而却步。”李绪进表示,目前立体停车库是虚拟的车位,停车位是不固定的,产权、销售方面能否作灵活变通,这个值得深入研究。

延伸

多地简化建设审批程序

可按特种设备类申报

为加强机械立体停车设施建设,上海、深圳、郑州、沈阳、厦门、成都、济南等多地也出台相应政策,简化建设立体停车库的审批程序已成为不少城市的共识。

今年1月2日,济南市人民政府办公厅印发《济南市公共停车设施建设审批管理办法》和《济南市鼓励公共停车设施建设若干规定》,其规定,公共停车设施建设(备注:其中包括机械立体停车)通过区联席会议集中审批,容缺受理,一次办成。对于已建成的住宅小区和单位利用自有用地建设机械式停车库项目的,可免于办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。在补贴方面,对于地上立体停车设施,根据立体停车设施的类型,每泊位可有0.6万元、1.2万元、1.5万元三档补助。

成都同样实行联席会议评审制,对于企事业单位、住宅小区及个人利用自有用地建设小型立体停车设施,免予办理建设工程规划、用地、施工等许可手续。

而1月3日出台的《深圳市机械式立体停车设施管理暂行办法》明确规定,设置地上机械式立体停车设施或利用已建地下空间加装机械式立体停车设施,且设施内部空间无人员活动的,原则上按特种设备类申报;设置地下机械式立体停车设施,原则上按建筑类申报,其报建手续按建设项目相关规定执行。
 

■天河区黄埔大道西一立体停车场至今仍没有投入使用。

 

如何破除各痛点、打通流程,让立体停车不再只停留在“文件鼓励”阶段?有关部门透露——

“停车难”作为“城市病”,从政府到民间都不断在寻求“良方”,以期破解中心城区用地紧张、车位“僧多肉少”等难点。其中,向空间发展成为近年来的一个破解之道。早在《广州市停车场条例》(下称《条例》)出炉之前,广州各界即对机械式立体停车加以关注讨论。然而,即便在有关条例出台后,这一新兴事物的发展仍存在报建审批难、手续复杂、流程漫长,且投资回本周期长、后期维护成本高等多个掣肘点。 如何破除各痛点、打通流程,让广州立体停车不再只停留在“文件鼓励”阶段?新快报记者采访多位此前曾参加相关调研、论坛的市人大代表、市政协委员、行业专家,他们均共同提出,要通过建立良好的规则,简化流程,放宽标准,以培育规范、有活力的市场。而广州市有关部门亦透露,目前正积极推动停车场专项规划编制工作,选址公共停车场建立体停车库,并将试点联合审图机制。

掣肘点一:报建难,审批也难 建议:将立体停车作为产业进行规划,制定出台简化程序细则

“广州对立体停车库的态度,还是较为保守。”广东省静态交通协会秘书长蒋有清坦言,已实施一年多的《条例》,虽明确鼓励安装机械式立体停车设备,但具体鼓励政策及实施细则却迟迟未出台。“比如《条例》写明国土、规划等部门应当简化审批程序,提高审批效率,但如何简化、简化哪些程序,这些至今都没有落地。”

记者了解到,根据《条例》第24条规定,现有的停车库需要安装立体停车设备的,建设单位应当申领建设工程规划许可证。无需申领许可证的,要同时满足停车规模在50个车位以下、高度不超过6米等四个要求。

在蒋有清看来,《条例》规定的条件过于苛刻。他解释,申领建设工程规划许可证需要面临多种审批,手续复杂,如此很容易让业主单位对建设机械式立体停车库望而却步。“例如,在那些已建成的、停车位紧张的老旧小区报建立体车库,如果按建设工程类项目报建的话,立体车库要不要算容积率?”他表示,如果算的话,那小区就要重新调整规划,“这是一个几乎不可能完成的任务。”

广州市政协常委曹志伟在4年前接受新快报采访时便剖析了这一问题,他认为,机械式立体停车场要作为临时设施,而不是永久建筑,对其不收地价、不算入容积率、放开价格,就能使其迅猛发展,最终停车费也能降下来,停车难也能解决。

“尽管现在政府出台相关文件规定,但广州鼓励发展机械式立体停车,不能停留在‘口头鼓励’。”广州市人大代表、广州市社会科学院哲文所所长曾德雄表示,关键便在于未将机械式立体停车作为一个产业进行规划发展。一旦作为产业,便涉及到多环节的梳理与打通,包括用地、审批等,都会更优先、顺畅。同时,这也将意味着政策与财政的倾斜,有望予以支持产业一定的财政补助。“毕竟现在向空间发展应该是城市发展的一个趋势,停车也一样。”

掣肘点二:回本周期长,维护成本高 建议:放宽限制条件,培育规范且有活力的市场

在新快报记者兵分多路实地走访过程中,不少装有立体停车设备的运营方吐槽,“10年都收不回成本”、“赚的钱还不如放在银行收利息”。这一定程度上反映了立体停车设备投资回本周期长,后期维护成本高等现状。

在参与调研的广州市政协委员、广州华新企业集团副总裁方颂看来,这与政策条件过于严苛有关。他解释称,停车规模在50个车位以上、超过6米的审批流程,等同于建筑物的申报流程,如此审批时效不符合市场效率,将企业拦在“大门”外。相反地,停车规模在50个车位以下,不超过6米的,这一规模所产生的停车费收入无法摊薄机械设备的固定成本,缺乏经济效益,更影响了企业投资回本。

至于公共财政补贴方面,方颂表示这并非“治本良方”。他表示,政府的作用是培育规范和有活力的市场,因此建议建立良好的规则,简化流程,降低标准,让市场自己发育起来。

掣肘点三:用户体验差,大众接受度低 建议:从用户需求开发产品,多方进行规划设计

立体停车设备一边是自身发展“不顺”,另一边在使用者心目中也“地位不高”。新快报记者采访过程中发现,不少司机均表示,迫不得已才选立体停车,首选仍是传统的地面停车。其中,一大原因即是体验感不好,不仅耗时,还难停,“太考验驾驶技术了!”

从自身使用机械式立体停车的体验出发,曾德雄建议,要想提高大众对于这一新兴事物的接受度,关键是提升其使用体验感。“机械式立体停车是一个科技含量很高的事物。”他表示,一方面相关生产商要做好用户调查,从用户需求出发来开发、完善产品设计,“关键是要能方便、舒服地停。”另一方面,用地规划也要有所考量,“不能简单地划块地出来就建”,而是要与经营者共同进行规划,让布局更人性化、智能化。

此外,他还提出,由于机械式立体停车涉及智能化操控,因此有关的停车场工作人员亦要进行专业培训,完善其相关的专业知识技能。

专家支招

建立统一的智能停车数据交换平台 统筹规划全市停车场建设

在蒋有清看来,广州市停车场建设仍存在碎片化的问题。要突破这一痛点,一方面要摸清城市停车资源供需现状,建立停车资源基础数据库与统一的智能停车数据交换平台,充分盘活现有停车资源。

另一方面,以上述数据库为支撑,在现有停车场条例的基础上,尽快编制广州静态交通专项规划,并分步实施。可考虑在短期内停车较为困难的区域加强停车设施的建设力度,整理出一批小型地块用于立体车库的建设。

此外,方颂认为,可采用“以静制动”原则,交通压力较大区域应适度减少或取消路内停车位,通过建设智能立体车库,补充车位供给,还路于车,并坚持“配建为主,公共为辅,路边为补充”的停车供应结构。

同时,市政府可以利用自有停车场以及在医院、学校、商场等热门公共地区建设多功能立体车库和智能停车综合体项目,缓解周边地区停车难问题。

部门回应

试点联合审图机制 选址公共停车场 建立体停车库

记者了解到,此前吴如军等市人大代表曾两次提出关于推动利用较小地块建设地下智能停车场缓解停车难的建议,广州市交通运输局也两度在官网进行回复。

2018年10月23日,在“明确对深层地下智能停车库建设审批流程给予简化和特定审批”的建议中,市交通运输局回应称,目前出台的《广州市建设工程项目审批制度改革实施意见》明确提出,要建立“多规合一”信息联动平台,还提出了建立审批信息共享平台、简化收费环节、试点联合审图机制等措施。

市国土规划委(现为市规划和自然资源局)对于建设安装大规模立体停车设备,正在研究规划审批过程中只需办理建设工程规划许可一个事项的工作。下阶段将明确相关规划审批流程和办事指南,进一步缩短审批流程,扶持机械立体停车设施建设。

今年6月1日, 市交通运输局二度回复时也表示,目前该局正在积极推动停车场专项规划编制工作,待编制完成后,市住建局将按照《广州市停车场条例》要求,组织编制政府投资的停车场的年度建设计划,明确停车场类型、责任单位、建设主体、建设时序、投资规模、资金来源和停车泊位数量等内容。

市住建局也正在会同相关部门和各区政府开展建设公共停车场选址工作,目前初步选址16个,已陆续开展前期摸查、编制建设计划等工作,其中部分点将试点建设地下停车库或机械式立体停车库。

论“鼓励”的正确打开姿势

车多,拥挤,与繁华相伴,更与烦恼相纠缠。解决好停车,方不至于时时担心违停吃“牛肉干”。立体停车场,向天再借停车位,多好。现代智慧城市,起码要有这点解决的智慧。
 
为安全计,审批宜严。为便商计,审批宜快。为用户体验计,不能吓死新手,起码给泊位腾挪留点空间,这里是便民之所,不是秀车技的地方。否则只能让人生畏,两股颤颤,手心满是冷汗。
 
往大里说,立体停车场也是公共用品啊,要有共建共享的精神。那么,在用地、税收和补贴方面,有关方面应该拿出更大诚意来,否则,所谓的鼓励,只得个“桔”,蚀本生意没人做啊。(辛晓平)
 

■专题策划:新快报记者 张英姿 陈琦钿

■专题统筹:新快报记者 何生廷 吴晓娴

■专题采写:新快报记者何生廷 黎秋玲 沈逸云 吴晓娴 蒋翰林 王彤

■专题摄影:新快报记者 毕志毅

编 辑:赵静明
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