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私房修缮怎么解?提特定区域法设补贴机制

时间:2018-12-20 07:37  来源:新快报

●工作坊的同学入户走访了三官庙前街13-1号的蔡姨一家,对其居住环境与改造困难感触最深。

改造成本高、预算低、产权复杂

■泮塘五约微改造跨两岸公众参与之二

■策划统筹:何姗 ■采写:新快报记者 何姗 王婷婷 ■摄影:何姗

泮塘五约目前已完成一期微改造,被修葺改造过的青砖屋以其岭南传统风貌特色吸引着游人,但漫步于古村,仍然可见许多民居破败失修,或者空置荒废。

“现在这里还有大量的私房业主,我们怎么动员他们加入到这个改造里面,去提高这个地区的面貌,这是很重要的。”在泮塘五约微改造的工作坊中期评图时,权叔表达了这种愿望。事实上,微改造也唤起了许多老房子业主修缮自家房子的热望,常常向社区规划师询问如何修老房。

目前广州的历史文化街区微改造是政府一次性投入修缮活化公房,但大量亟须修缮的私房、尤其是已列入保护的风貌建筑未能得到修缮,影响了微改造效果,而小规模渐进式自主更新也是历史文化街区改造的趋势,面对村民积极参与改造的需求,工作坊能否探索新的策略,创新制度,为广州乃至全国的历史文化街区微改造带来示范与借鉴?

借鉴台湾经验: 政府投入,使用部分房屋回收成本

“泮塘的问题很多,如果用现今的法律去处理会非常麻烦,会阻碍当地的发展。”黄瑞茂老师在跟建筑小组的同学讨论时提出,应建立一套机制来进行改造,

借鉴台湾的经验,可以在特定区域有自己的法令。

因此,同学们提出:制定“特定区域法”。建立对应的补贴机制,前期资金由政府投入,后期由政府使用部分房屋一定年限以回收成本。居民全资自主更新且符合文物保护、风貌保存要求的则应获得一定奖励。

以蔡姨的房子为例:将其改造为可以作为单间出租的套间以补贴她家收入,居民外迁;不便外迁的保留在原址。”

对此,小组还提出三个机制:辅助机制、回收机制、违章补偿机制。

针对居民由于不了解法律条例等无法明确自己的权利及义务,政府则缺乏人力及时间对每户进行普查式沟通了解。同学们建议成立都市设计审议委员会,作为第三方介入政府与村民的沟通,如:建筑面积划定,并简化居民自主改造报建过程,促进居民自主更新。

另一方面,工作坊认为:“五约未经改造的建筑虽然混杂,但却最能体现完整的文化空间体验之旅的特色与特殊性的关键所在。因此需要建立一套协商机制,透过设计审议(design review)的方式来规范,以营造一个特色营造计划。”

面对村民积极参与改造、自主更新的强烈愿望,荔湾区城市更新局相关负责人曾表示,泮塘五约作为住建部老旧小区改造试点,将进行制度上的创新,通过政策鼓励、以奖代补的形式鼓励村民自主更新,(详见2018年5月30日《“最广州”泮塘五约微改造:首创奖励建筑师志愿者帮村民修老屋华工将参与》)。对工作坊提出的创新机制,区城市更新局调研员江伟辉表示:鼓励业主按规划的要求自主更新,鼓励拆除违法占地,适当在顶层补建设置厕所等设施的面积。

入户调研7户居民,发现私房多不安全

工作坊专门设立了一个“建筑形态”小组,调研建筑修缮、改造存在的问题,尤其是居民自主更新的难点。

“我们要了解一下这些人目前的生活状况到底是怎样。”指导老师淡江大学建筑系黄瑞茂教授说。

泮塘五约微改造主要是改造和活化已征收的公房,村内有约487个门牌号的房子被征收、列入微改造,但另有近200个门牌号的民居是私房,有从清代、民国时期、解放初期、到上世纪七八十年代的不同年代的房子。

小组的同学入户走访了7户居民,对蔡姨一家的居住环境与改造困难感触最深:

蔡姨家在三官庙前街13-1号,是从主街五约直街通往村的文化、社交中心三官庙的必经之地,周边还有文物保护建筑五约亭和许多摊贩聚集。

房子的正面是铁制防盗网,有几张大的生锈铁皮作为挡风板。其他三面外墙是裸露的破旧红砖,整栋楼看上去有些倾斜。

房子一共四层,每层面积为约16平方米,蔡姨的夫家共三兄弟,每家各住一层,老二的儿子偶尔回来住在四楼:不到100平方米的房屋住了9人。

从仅能走一个人的楼梯上楼,就是由阳台改建的厨房,厨房的地面只有几根钢筋架着,同学们在上面走两步都不敢太用力。“你走出去看看……别人都笑我,在两条钢丝上面煮饭,每天都是这么走。”蔡姨苦笑道。

每层楼都建得不高,天花板很低,“我买这个上下床架,是女儿小时候买的,后来长大了,上不去。”蔡姨说,“我现在想重新建地基,因为太矮了。”

除了低矮,蔡姨最担心房子的结构安全。

房子是砖木结构,建于上世纪60年代末,在90年代又加建了第四层。“做整饰工程时,有人告诉我‘你的房子已经歪了’。”蔡姨皱着眉头说,“我担心住着住着就倒了。”

“我退休金是一千八。女儿现在读大二,一年的学费是一万三千八。”蔡姨说,“家婆生病,她一病就拉动全家人,全家人已经是过苦日子了。”对于改造的费用,蔡姨觉得“那个数字肯定是天文的了”。

“我这么烂的房子,你怎么修呢?修了东墙,西墙就烂了。”蔡姨希望趁微改造重建,或者跟政府置换拆迁房。但由于产权分属三兄弟,另外两户反对。

同学们通过入户调研发现,蔡姨的住房问题比较典型,村里私房普遍存在居住面积不够、基础设施不足(厨房、卫生间、浴室)、结构不安全、违章加建等问题,故改建成本高,但居民收入微薄,预算不够,需要政府补贴;更复杂的是因为有多个产权人,对改造无法达成共识。

此外,按照现行的法律:违章建筑要被拆除;古村属历史文化街区,保护类建筑不能擅自改建。居民提出的置换房屋也未有相应的政策。

会优先考虑把公房租给村里传承在地文化

区更新局、文商旅中心认为建议与区政府规划吻合

日前,工作坊已根据调研设计成果形成了建议案,作为泮塘五约共同缔造委员会委员、新快报记者代表工作坊向荔湾区城市更新局、文商旅中心提交了建议案。

区更新局调研员江伟辉、文商旅中心副主任杨伟均表示工作坊的建议跟区政府对这一地区的发展规划非常吻合,两人都就相关建议与诉求作出了回应:

杨伟说:“我们希望以文化来呈现这个区域,在地文化是很重要的部分。只要符合区域文化定位,也符合村民的意愿,会优先考虑将已修缮好的部分公房租给村里,作为在地文化传承(武术、五秀、龙船、醒狮、文化展示馆)的空间。建议就承租、运营这些公房做一个方案,具体说明需要哪些房子、用途。若是公益,需要有一个运营方案;若是商业,是做什么商业,我们需要评估。因为现在对国有资产有一个专门的管理办法。文商旅中心将把方案报区政府审批。”

杨伟表示,目前要等区更新局移交公房。江伟辉则表示,哪些房子交给文商旅,哪些交街道,涉及国资的处置,要等区委区政府的主要领导开会定。

杨伟透露:文商旅中心已计划设荔枝湾地区历史文化展示馆,泮塘五约历史文化可单独做一个展厅。

杨伟认为,政府出资与村民集资成立合资公司运营文化产业比较困难。但可以搭平台的方式来支持,或合作举办活动。

关于在海山仙馆湖面开辟五秀种植示范区,建科普基地、中小学生社会实践基地,杨伟当即表示,已规划在海山仙馆湖面种植五秀,作科普基地与历史文化传承基地,如村里需要马上就可以对接开展。

就拆除五约与荔湾湖公园围墙一事,江伟辉表示,改造的规划方案都已明确要拆围墙,就等施工单位实施,因涉及到和公园使用的协调,还须荔湾湖公园配合。

编 辑:赵静明
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